пњљпњљпњљпњљпњљпњљпњљ пњљпњљпњљпњљпњљпњљпњљпњљ пњљпњљпњљпњљпњљпњљпњљ пњљпњљпњљпњљпњљпњљпњљпњљ пњљпњљпњљпњљпњљ пњљпњљпњљпњљпњљ пњљпњљпњљпњљпњљ пњљпњљпњљпњљпњљ пњљпњљпњљпњљпњљпњљпњљ пњљпњљпњљпњљпњљпњљпњљпњљ пњљ пњљпњљпњљпњљпњљпњљпњљпњљ пњљпњљпњљпњљпњљпњљпњљпњљпњљпњљпњљ пњљпњљпњљпњљпњљ пњљпњљпњљпњљпњљпњљпњљпњљпњљпњљпњљ пњљпњљпњљпњљпњљпњљ пњљпњљпњљпњљпњљпњљпњљпњљпњљпњљ пњљпњљпњљпњљпњљпњљпњљпњљпњљпњљпњљпњљпњљ пњљпњљпњљ ''пњљпњљпњљпњљпњљ пњљпњљпњљпњљпњљпњљпњљпњљпњљпњљпњљ'' пњљпњљпњљ ''пњљпњљпњљпњљпњљпњљ пњљпњљпњљпњљпњљ'' пњљпњљпњљ ''пњљпњљпњљпњљпњљ-пњљпњљпњљпњљпњљпњљпњљпњљпњљпњљпњљ'' пњљпњљпњљпњљпњљпњљ
”правление недвижимостью

 

 

     ”правление недвижимостью – что это такое?  ак соотнос€тс€ пон€ти€ «управление недвижимостью» и «девелопмент»? ќпределив смысл пон€ти€ «управление недвижимостью» мы избавимс€ от массы заблуждений.
     ѕриведу, на мой взгл€д, классическое определение пон€ти€ «девелопмент». ƒевелопмент (англ. development - развитие) - область управлени€ бизнесом, недвижимостью, строительством, ориентированна€ на увеличение стоимости объектов и приносимых ими доходов посредством учета измен€ющейс€ ситуации, оценки рисков (–айзберг Ѕ. ј., Ћозовский Ћ. Ў., —тародубцева ≈. Ѕ.—овременный экономический словарь. 5-е изд., перераб. и доп. — ћ.: »Ќ‘–ј-ћ,2007.).
     Ћюбой объект недвижимости существует определенное врем€. ¬ течение этого времени он возникает, существует, модернизируетс€, реконструируетс€ и ликвидируетс€, что составл€ет цикл существовани€ объекта недвижимости.

     ќбъектами девелопмента как области управлени€ бизнесом €вл€ютс€ объекты недвижимости, принос€щие доходы в будущем или в насто€щее врем€. Ёто напр€мую вытекает из приведенного выше определени€ и из существа девелопмента как бизнеса. ќбъекты недвижимости, принос€щие доходы также именуютс€ доходопринос€щими объектами недвижимости.
     ¬ современных российских услови€х цикл существовани€ доходопринос€щего объекта недвижимости возможно разделить на следующие стадии:


     1. –азработка концепции наилучшего использовани€ объекта недвижимости.
     2. –азработка бизнес-плана использовани€ объекта недвижимости.
     3. ѕолучение необходимых разрешений, согласований и проектирование.
     4. —троительство.
     5. ”правление, эксплуатаци€ и содержание объектов недвижимости.
     6. –еноваци€ объекта недвижимости.


      ƒевелопмент охватывает все стадии существовани€ объекта недвижимости, в том числе и те, в течение которых доходопринос€щий объект не существует физически либо не может использоватьс€ по функциональному назначению, например – еще не введен в эксплуатацию.

      ”словно это можно проиллюстрировать следующей диаграммой.

 

—тадии существовани€ объекта недвижимости

 

     —огласно сложившей на «ападе практике управление недвижимым имуществом подраздел€етс€ на Facility, Property, Building и Asset Management. ¬ нашем понимании (в дополнение к классическим определени€м) перечисленные виды управлени€, это:
     Facility Management - управление эксплуатацией объекта, организаци€ его безаварийного использовани€.
     Property Management - управление объектом и управление эксплуатацией объекта
     Building Management - управление проектом на стадии проектировани€ и строительства объекта.
     Asset Management - полное управление объектом на всех стади€х его существовании.
     “аким образом, пон€тие «девелопмент» соответствует Asset Management. ¬ тоже врем€, пон€тие Property Management наиболее близко к тому содержанию пон€ти€ «управлению недвижимостью», которое в насто€щее врем€ наиболее точно соответствует сложившимс€ в –оссийской ‘едераци€м услови€м реализации соответствующей стадии цикла существовани€ доходопринос€щего объекта недвижимости.
     ”правление недвижимостью (Property Management), точнее управление определенным, существующим физически, юридически и функционально, доходопринос€щим объектом недвижимости, составл€ет основную стадию цикла существовани€ объекта недвижимости. »менно на этой стадии должен быть произведен возврат вложенных в объект средств собственника, а также получена прибыль. »менно на этой стадии объект должен стать доходопринос€щим.        

     ƒругие же стадии €вл€ютс€ дл€ собственника затратными. ƒоходность (или убыточность) объекта напр€мую и в основном зависит от качества управлени€ этим объектом непосредственно собственником, представител€ми собственниками либо привлеченной собственником управл€ющей организации.  ачество управлени€ определ€етс€ в первую очередь профессионализмом лиц, осуществл€ющих управление. —пособность профессиональной команды управленцев найти оптимальное соотношение расходов и доходов, свести к минимуму издержки, определить реальные затраты на эксплуатацию, привлечь пользователей, достоверно прогнозировать развитие выводит управление недвижимостью на грань искусства.
     ”правление недвижимость структурно подраздел€етс€ на управление объектом и на управление эксплуатацией.

 

 

     ”правление объектом должно обеспечивать доходность объекта недвижимости. —одержание управлени€ объектом в основном зависит от его функционального назначени€. Ќе вызывает споров утверждение в том, что, например, содержание управлени€ гостиничного комплекса кардинально отличаетс€ от содержани€ управлени€ складского комплекса либо офиса. “ем не менее, управление объектом в любом случае включает:
     • привлечение пользователей;
     • оформление и регулирование взаимоотношений пользователей, собственника и лиц, осуществл€ющих управление;
     • обеспечение осуществлени€ платежей;
     • организаци€ обеспечени€ объекта коммунальными ресурсами, а пользователей - коммунальными и иными услугами.
     ћоментом начала управлени€ объектом недвижимости €вл€етс€ ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, окончанием – невозможность использовани€ объекта согласно его функционального назначени€.
    

      ”правление эксплуатацией (Facility Management) должно обеспечивать неснижение функциональных свойств объекта. ”крупнено управление эксплуатацией включает в себ€ организацию, планирование, обеспечение и контроль:
     • технического обслуживани€ объекта;
     • содержание объекта;
     • ремонтов объекта.


     “ехническое обслуживание должно включать:
     • обслуживание конструктивных элементов;
     • обслуживание инженерных систем;
     • аварийное обслуживание;
     • диспетчеризацию.
     —одержание объекта:
     • санитарное содержание объекта:   

      уборка объекта;
      удаление мусора и бытовых отходов;
      дезинсекци€ (уничтожение насекомых);
      дератизаци€ (уничтожение грызунов);


     • содержание прилегающего земельного участка:
      уборка земельного участка;
      вывоз мусора и снега;
      озеленение;
      содержание зеленых насаждений;
      содержание элементов благоустройства земельного участка и малых форм;
     • подготовка объекта к праздникам.
      

     –емонты объекта:
     • текущий ремонт;
     • капитальный ремонт;
     • модернизаци€;
     • реконструкци€.
     “аким образом, даже конспективное раскрытие аспектов управлени€ недвижимостью свидетельствует о его сложности.
     Ќа собственнике недвижимого имущества лежит брем€ его содержани€. “олько от его воли зависит, будет ли объект доходопринос€щим либо убыточным. “олько от воли собственника зависит, будет ли он сам управл€ть объектом либо доверит его управление своим представител€м или привлечет профессиональную команду в лице управл€ющей организации. —обственник также может прин€ть и иное решение. Ќапример, оставить за собой управление объектом, а управление эксплуатацией передать в выбранную эксплуатирующую организацию.  ритерий выбора должен быть один – экономическа€ обоснованность принимаемого решени€.
”правление недвижимости €вл€етс€ дл€ «јќ «÷ентр ƒевелопмент» одним из основных направлений де€тельности. ќказание как полного спектра услуг, охватывающих управление недвижимости, так и отдельных ее составл€ющих обеспечиваетс€ профильными подразделени€ми компании. —пециалисты компании имеют большой опыт оказани€ услуг по управлению как жилыми, так и нежилыми объектами недвижимости. ”спешна€ реализаци€ проектов основываетс€ также на научном и системном подходах, €вл€ющихс€ составными част€ми философии.

 

14.01.2010

 

–уководитель ”правлени€ ∆ ’
ќќќ "»нновационна€ компани€ "÷ентр ƒевелопмент"
.


 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

–Ю–Ю–Ю "–Ш–љ–љ–Њ–≤–∞—Ж–Є–Њ–љ–љ–∞—П –Ї–Њ–Љ–њ–∞–љ–Є—П "–¶–µ–љ—В—А –Ф–µ–≤–µ–ї–Њ–њ–Љ–µ–љ—В" 2012-2017

 

 

пњљпњљпњљ "пњљпњљпњљпњљпњљпњљпњљпњљпњљпњљпњљпњљпњљ пњљпњљпњљпњљпњљпњљпњљпњљ "пњљпњљпњљпњљпњљ пњљпњљпњљпњљпњљпњљпњљпњљпњљпњљпњљ"

 

пњљпњљпњљпњљпњљ: –осси€, 115230, г. ћосква ’лебозаводский проезд, дом 7, стр.9

пњљпњљпњљпњљпњљ: ikcd.development@yandex.ru

пњљпњљпњљпњљпњљпњљпњљ: +7(495) 641-55-31

пњљпњљпњљпњљпњљпњљпњљ: +7(495) 641-55-31